中国养老产业发展走势及政策导向（深度好文）2020-07-01 10:01:38

       本文基于三维养老产业生态链解析模型，将近年来中国养老产业发展的总体格局大致归纳为三个基点：

       一是传统转型基点，即计划经济体制下行政主导养老事业，依托家居社区养老服务市场化转型外延新发展。

       二是主流增长基点，即基于地产、医疗、保险和旅游等资源优势，切入银发市 场锁定目标客户主导养老产业发展总格局。

       三是前沿引领基点，即借鉴导入国际先进理念及经验引领前沿养老发展大方向。笔者认为，大刀阔斧地推进市场化改革，依托全社会力量特别是民间资本大力度拓展市场多元化投资渠道，不断提高社会化、多元化机构养老市场化及专业化服务水平，以形成良性的养老产业发展机制及市场运营模式，是解决“何以养老” 问题的根本出路及必然选择。

       丨来源：《财经问题研究》

       丨作者：王明华、刘珍、李楠竹

       一、 研究背景及理论逻辑

       中国正处于市场化 、工业化和城镇化多重转型期，近年来伴随着人口快速老龄化进程，银发市场需求日益膨胀，养老产业发展何去何从？13亿人口近3亿老人“ 何以养老”问题已经成为社会各界的聚焦点 。 

       鉴于此 ， 围绕“何以养老”问题， 从理念到行动， 在人口老龄化及转型发展大背景、银发市场需求状况及养老产业总体格局 、前沿探索典型案例及商业模式上，以马克思所倡导的“历史的与逻辑的相统一”的方法论进行纵横 向梳理和全方位调查研究 ， 拿出一个高端权威 、真实可信 、具有广泛深刻影响力的研究报告，无疑是一件具有重大理论及现实意义的情 。

       为此，北京师范大学人本发展与管理研究中心团队，围绕“何以养老”这个重大课题，并将之作为2015 —2016年 度“中 国人本发展报告”的主题主线，历时两年时间，基于一手问卷调査、典型调査数据及业界有关公开报道资料，粗线条展示了中国养老问题面临的战略性挑战，重点梳理了近年来中国养老产业发展的内外部环境条件、总体格局及态势、典型案例及运 营特点，并有针对性地提出了四个结论、八大判断和六项政策建议。本文摘其要者转发出来，希望能够对政府有关部门及业界同仁有启发参照意义。

       传统上，由于“官本位，大一统”千年制及计划经济体制模式的影响，我们一直将很多本来需要依托全社会力量 、特别是市场化竞争机制发挥基础作用的事务，当作仅仅靠政府大包大揽的纯公共事业来推动。这个历史性局限在养老领域也不例外，多年来主要靠民政部门行政主管、公立主办、一刀切单方面推动的贫困救助＋特惠福利性养老事业发展模式，随着新世纪之交改革开放数十年的时代变迁，渐次面临一系列所未有、日益突出的外部挑战和内部矛盾，现如今已经走到了“山穷水尽疑无路 ”的尽头，实现养老事业转型、走养老产业发展之路已经成为必然选择。

       养老产业，广义上是泛指以老年人群为目标客户，特别指针对老年人群基本需要及市场需求，以养老住宅地产、养老医疗保健和养老生活服务为核心，延伸上下游不同环节产业生态链形成的庞杂产业群。

       这里所说的养老产业，专门聚焦于基于银发市场 、专门以老年群体为目标客户的机构养老开发项目及相关业务活动。就此而言，目前中国养老产业市场化程度还很低 ， 随着既有公立公益性机构逐步转型，相关投资及社会力量从不同方向切入银发市场，市场化产业格局初具雏形 。

       第一，从养老住宅地产维度来看，一些养老产业运营商依托社区基本建设布局及老年客户群居住情况，有针对性地选择开发养老地产项目及运作模式。

       例如，针对绝大多数居住在普通社区的居家生活型养老人群，开发建设社区活动场所或护理设施项目；针对居住在成熟老社区但缺乏综合性养老服务设施的居家生活型养老人群，在成熟社区周边穿插建设多功能型养老服务设施项目；针对城乡开发建设新区的老年人群，配合新建大型社区开发建设养老组团项目；针对有特殊需求和有支付能力的养老人群，专门建设复合型或综合性养老社区，包括老年公寓、特殊老年人聚集区老年病护理院、普通养老社区、辅助型养社区及特护型养老社区等。也有利用既有机构设施及内外部环境条件，依托本机构独特比较优势开发建设相关养老住宅地产项目的。

       总之，地产运营商，特别是万科地产、保利地产和花样年地产等这些行业龙头老大，依托养老社区建设布局，以养老地产开发为核心，整合养老物业、餐饮、酒店及旅游等相关商业服务业，形成了一条龙住宅地产型系列养老产业生态链 。

       第二，从养老生活服务维度来看，一些养老产业运营商依托家政服务、商业物流、教育培训、文化娱乐及保险理财金融服务等各具优势的行业背景，从利用不同的商机、切人点及杠杆人手，纷纷进人银发市场及养老产业领域 。

       多年来，一些家政、餐饮及物流服务商，早已将相关业务自然延伸到养老服务领域，涵盖居家老人及社区或机构养老人群的日常保洁、餐饮、照料和护理等。一些金融保险机构也纷纷涉足养老保险产业，并取得了初步成果。此外，教育培训机构、文化娱乐传媒等企事业单位，也将相关业务自然延伸到养老领域，举办不同规模的老年大学、老年剧团或老年体育俱乐部以及服装比赛、歌咏比赛、广场舞大赛等各种形式的老年文化娱乐活动，以丰富老年人的文化精神生活，也取得了很好的社会效益和经济效益。

       第三，从养老医疗保健维度来看，基于老年人群对医疗健康服务的特殊需求，一些公立及民间医疗服务机构也纷纷进军银发市场和养老产业领域，并占领了相当的业务地盘和市场份额。

       医养产业是聚焦于满足老年人群对健康养生、医疗保健和养老服务复合型需求而形成的养老产业群。近年来，医养产业在大健康理念指导下对传统养老模式不断超越、提升、整合和创新，涵盖包括健康的自养老人、亚健康的康养老人以及患病的护养老人和医养老人等所有养老人群，渐次延伸到老年医养地产、老年医养用品、老年医养居游、老年医疗康复、老年照料护理服务、老年体育健身及文化娱乐等各个方面，形成 —种“上医治未病，中医治欲病，下医治已病”的新兴服务体系和新兴业态。

       据统计，目前中国接近70％的人口处于亚健康状态，慢性疾病患者已占总人口20％以上，而老年人正是慢性病患者主体（人数在70％以上，占医疗总费用的30%-50%）。长期以来，老年医疗卫生存在 “重医不重康，疗轻预防”倾向，导致了越来越普遍而严重的老年痴呆等慢性疾病，不仅严重危害老年人身心健康，大大降低晚年生活幸福度，还造成高额而沉重的医疗及照护成本负担。从未来长期发展趋势来看，医养市场需求弹性空间大、前景广阔，医养产业的重点和发力点将逐渐从 “治已病” 和“治欲病” 转移到“ 治未病”的健康预防和管理上。

       鉴于此，医养产业发展需要以市场为导向和根本动力，以“少生病 、生小病 、晚生病” 为基本健康养生诉求目标，仅仅抓住老年人最现实、最直接、最迫切的医养龙头需求，做好养老机构与医疗机构设施规划有效衔接，大力发展养护型和医护型 养老机构，鼓励企业经营主体积极开发适合老年人医养的服务和产品，并利用网络数字化技术平台逐渐导人 “互联网＋”医养产业创新模式，这不仅是养老产业发展 的 新突破 口，也将成为中国产业发展和国民经济的新增长点。 

       二 、 传统转型基点：行政性养老事业举国模式及其产业化转型之路

       依托传统行政主导性养老事业，直面国内老市场需求及国际竞争新挑战与时俱进适应性调整，积极推动并实现产业化转型 ， 是中国养老产业发展历史而现实的体制性基点 ， 这也是一个具有强大历史惯性的体制性障碍突破难点 。

       当代中国传统“ 家国主义”养老模式 ，可以简单概括为“ 养儿防老＋单位福利 ＋ 政府特惠”， 由于长期计划生育政策的实施和人口平均寿命的延长 ， 中国家庭结构出现了小型化和高龄化趋势 ，“四二一”成为城镇家庭普遍代际分布格局 。在这种情况下 ， 家庭养老压力自然十分沉重 ， 子女兼顾工作和家庭 ， 时间和精力不足 ， 往往顾此失彼， 导致家庭养老在家庭物质供养 、生活照料以及精神安慰等方面严重缺乏 ， 特别是对于高龄老人以及失能、 失智老人而言 ， 家庭曰常养护成为很大难题。同时， 由于快速城镇化 、 市场化和国际化的现代社会转型发展 ， 人口迁徙 、人员流动 、工作变动频繁而剧烈 ， 老人独自生活的空巢家庭数量日益增多 ， 这对子女亲力履行赡养责任提出了现实挑战 ， 超越传统家庭的社会化养老需求越来越明显 。 

       在现代扁平化大社会宏观背景下， 依托社区服务网络辅助实施居家养老计划 ， 当然成为现代社会化养老服务体系建设的题中之意和核心内容 。社区居家养老服务模式 ， 既能迎合中 国不同阶层老年人“家舍难离”的精神需求 ， 强化家庭基础性养老职能 ；同时又能体现社会养老和社区服务“以人为本”的现代理念 ， 从而有效整合了传统家庭养老与新兴机构养老的综合优势 ，是一种揉合了传统家庭养老和社会养老各自优点的养老服务模式。

       直面现实问题，走向未来发展 ， 中国社区养老服务体系建设的基本战 略指向应该是 ：以社区为依托 ，不断发展和完善敬老 养老功能 ， 进一步发展社区医疗服务和加强老人福利设施建设 ， 在不断巩固和完善现有社区养老机构的同时， 鼓励街道、 企事业单位、 宗教团体、 民政机构和公民个人等积极创办各类符合老年人特点的福利机构 ， 逐步建立一支责任心强 、业务素质高的老年人管理和护理服务人员队伍 ， 试行建立 “老年人医疗救助基金”， 用于支付生活特别困难的老年人的医疗补助。 

       相对于家庭养老的基础地位 、社区养老的依托作用 ， 机构养老应该是老年人的最后一道选择 ，一种补充性 、 附加性 、 额外性和个性化的养老方式 。以家庭养老为基础、家居社区为依托 ， 特别注重医养结合 ，更加强调化 、 专业化 、 社区化 、 连锁化 、 亲情化、 人性化、 个性化和多元化 ， 应该成为未来中国机构养老 发展的基本方向 。

       但长期以来， 由于传统计划经济体制下国家养老供给在城乡区域布局上的错位 ， 公私立机构非平等性竞争乃至政策歧视性双轨制博弈运行 ， 以及由此导致养老市场在不同供给主体间形成撕扯性 、 碎片化多重扭曲割据状态 ， 加之养老社会保险改革约束下的基本养老金低水平约束等复杂原因 ， 目前中国社会化养老机构供给总体格局呈现两头大 、 中间小的“哑铃形” —处两端的豪华福利型养老机构和设施简陋的救助型养老机构较多， 真正符合大多数老年人 、 特别是针对失能半失能老年人的刚性需求 ，而既能够满足基本生活照料又具有医养结合康复护理功能的中档养老机构所占份额较低—由此导致了数量少 、 费用高的短缺性总供给无法满足日益增长的市场化养老需求情况下 ， 愈来愈突出地存在着“ 空床率过半与排队拥挤短缺并存”的结构性供求矛盾。

       因此，大刀阔斧地推进市场化改革 ， 依托全社会力量特别是民间资本大力度拓展市场多元化投资渠道 ， 不断提髙社会化 、 多元化机构养老服务水平 ， 以形成良性的养老产业发展机制及市场运营模式 ， 是解决“何以养老”问题的根本出路及必然选择 。

       传统上，中国养老事业是由政府主管包办的。全国性的养老事业直属行政机关是民政部，国家级养老事业领导统筹及行业协调机构设置主要由“全国老龄工作委员会”和“中国老龄协会”两大系统，以及“中国老年保健协会”“中国社会工作协会社会养老工作委员会”“华龄智能养老产业发展中心”等全国性行业协会及社团组织构成，这些机构在历史上特别是改革开放以来对于推动中国养老事业社会化发展曾做了很多有益的工作 。 

       近些年来，依托中央及地方政府政策支持和行政性力量推动，一些民间营利性及非营利性机构，如辽宁大连等市在民政部门支持下首创的社区“ 家庭养老院”及“连锁超市”养老服务模式，以及爱晚集团、四川助老之家等以挂靠、承包、承租及资源整合等“混合所有制”形式，积极探索传统养老事业转型发展之路，根据各地实际情况纷纷涉足养老产业化运营领域，对于中国养老社会化、产业化和市场化发展起到了积极的推动作用。 

       但是，由于传统官本位惯性造成的路径依赖，官办民营养老机构游走于“公益非营利与“市场营利性”之间，由于身份暧昧而在公私两边左右逢源，往往以官方行业协会或专业学会为“官方背景”，打着诸如“助老之家”“ 爱晚工程”等旗帜，确实搞了一些有益的公益非营利社会活动的同时，又以此“官方背景”为招牌面向市场客户招揽生意，甚至在政府及行业协会相关部门监控不到位的情况下“打擦边球”，做一些类似传销性质的虚假宣传乃至非规范经营活动，导致商业失败并造成了一些不良社会后果。

       鉴于此，怎样有效突破传统官本位体制对养老事业产业化发展的行政性掣肘、寻租垄断性束缚，并在公益非营利性的养老事业与市场营利性的养老产业之间找到恰当的平衡点，在政府主导并托底的社会基本养老保险体系支撑下，使养老产业彻底走向市场化发展之路，尚需要社会各界做一系列艰辛探索和努力。

       三 、主流增长基点：多元切入渐次拓展的中国养老产业发展大走势

       第一，以万科等为代表的著名房地产开发商依托住宅地产延伸拓展养老产业生态链 ， 是近年来中国养老产业突飞猛进发展的主力军，也代表着中国养老产业长期可持续发展的主流方向。房地产企业以养老地产开发为主轴进人养老产业领域，具有得天独厚的地利优势， 但对于高投人、慢产出的养老地产项目来说，如何盈利成为投资开发及运营管理的难题。

       近年来，房地产开发商纷纷“试水 ”养老地产，但尚未有非常成功的盈利模式 ，往往进入时大张旗鼓颇为高调 ， 在实际运营中却又小心翼翼 ， 很多项目往往一开始以整合养老服务资源为卖点 ， 最后由于资金链压力不堪重负而以普通住宅一卖了之 。由于养老市场需求的复杂多变性 ， 目前各房地产开发商涉足养老产业基本上处于“试错性 ” 尝试阶段 ， 相关业务开展也多以单个项目的开发 、 建设和运营为主 ， 在整个企业或行业层面尚没有可以大规模复制的成熟商业模式。 

       万科集团作为中国房地产业界“ 龙头老大”，自从六年前宣布将养老地产作为“三大战略”之一以来，养老业务在北京、青岛、杭州、广东、上海和成都等地项目中多有涉及，先是在北京房山以租售并举方式，以“活跃长者之家—面向活跃、高知、长者的服务式公寓”为目标定位，试点了首个养老地产项目“万科幸福 ”，随后又在北京的欢乐城、青岛及广东清远北部的万科城设计了老年地产项目，进而在杭州万科良渚文化村开发了老年公寓“随缘嘉树”项目。

       “随缘嘉树”项目依托良渚文化村，采取“ 养老组团＋大型社区”开发模式，从产品设计到服务配套及样板区体验，被业内认为是万科首个真正意义上的 养老地产项目。经过多年探索，万科已经明确养老产业发展的基本方向：把机构养老向社区化、家庭化方向延伸拓展；以养老机构（主要为护理型）为平台，辐射具有居家养老、社区养老需求的社区家庭；养老设施建设与社区服务配套相结合，实现“平台开放，资源共享”。 

       基于此 ， 万科逐渐形成了社区嵌人式小型机构 、 城市养老服务综合体和 全龄化养老服务社区“三位一 体”大养老产业化经营模式 。 

       第二，公立医疗机构及上市公司医疗卫生板块 ， 响应政府主导的医养结合政策方向，积极布局养老产业战略，是引领中国养老产业异军突起不可或缺的生力军，也是中国养老产业长期可持续发展的重要生长点 。 

       在传统体制下 ，医疗机构与养老机构一样 ， 都是按照条条块块各自为政官办的，前者属于卫生系统，后者属于民政系统 ，二者在行政上是互相独立、自成系统，医院里不能养老 ， 养老院不方便就医，一些老年病的常发、 易发和突发性，患病 、失能 、半失能老人需要常年治疗和看护，往往不得不经常无奈无助地在家庭、医 院和养老机构之间疲于奔命 ，这样既耽误老人正常治疗保健，也增加了家属子女负担。而不少有特权、有行政级别、有公费医疗保障的患 病老人把临床医院当成养老 院 ， 成了长期“ 押床”的常住专业户，又进一步加剧了本来就稀缺紧张的公共医疗资源，使真正需要住院治疗的普通老百姓住不进去 。

       在这种情况下， 怎么实现医养结合，将医疗资源与养老资源进行有效整合，将“ 医”即医疗康复保健服务（ 包括健康咨询、体检、诊治、护理、大病康复护理及临终关怀服务等）与 “ 养”即老人生活照护服务（包括精神心理、 文化娱乐和 养生保健等）有效对接，就成为养老产业发展一个现实而重大的战略课题。“医养结合”的核心要诀，可简单地归纳为八个字 ， 即 “有病治病、无病疗养”，就是把医院和养老院合二 为一， 让老年朋友在养老的同时 ， 得到充分的医疗保障 。 

       其大致有如下四种方式 ：

       （1）原有医疗卫生机构：包括医院、社区医疗服务机构，结合公立医院改革，转变成康复医院或护理医院，为周围社区提供综合性 、 连续性养老医疗服务。

       （2）原有养老机构增设医疗服务资质，按照医务室、护理站配置标准，凡有医生和护士者就可以申请医务室，有条件的还可以开设老年病医院、专科医院、护理医院和康复医院等专业医疗机构 。

       （3）医疗机构与养老机构协议合作 ，将养老院建在社区服务中心附近，并将医疗卫生服务中心设在老年社区内，医护人员定期上门巡诊，遇到紧急情况及时处理和转诊。 

       （4）依托虚拟化医疗卫生服务网络 ， 推行社区家庭医生模式， 为社区老人提供上门服务 。

       第三 ，在很不完善、 漏洞百出的基本养老社会保险体制大环境下 ， 在传统业务竞争日趋激烈 、 深沪股市熊长牛短和政府加大相关政策 支持力度等多元因素综合作用推动下 ， 人寿保险公司转向 投资养老产业领域成为大势所趋。

       众所周知，相对于其他产业，养老产业具有投资回收期长（养老地产回报期至少８年以上）、投资经营利润率低、需要长期低成本资金支持的特点 ， 但长期以来国 内融资渠道不畅，融资难、融资贵问题制约新型养老业态的形成。就保险业方面来看，大部分保险资金投资具有长期稳定性（保险期限大多在10年以上）提高具有较好收益性和稳定性的不动产投资占比，是保持和不断提升保险资金投资收益率的重要途径之一，有稳定可持续预期收益且具备物业增值空间的养老不动产，为人寿保险投资商利用金融组合工具融通资金，吸引包括养老社区客户资金在内的社会资金创造了条件。

       但是 ， 在银行存款 、 债券和权益投资 （股票和基金 ）三大险资投资领域中 ， 前两者虽然较为稳定但投资收益率较低 ，而权益投资稳定性较差 ， 特别是近年来深沪股市熊长牛短 ， 整体拉低了保险资金的投资收益率。而且 ， 随着传统保险业务竞争日趋激烈 ， 保险销售成本不断上升 、 保费收人增幅趋缓 ， 急需拓展短期内没有盈利压力的养老社区长期资产投资项目 。 

       鉴于此 ， 人寿保险公司将养老社区居住资格及所需费用与其固有客户投保需求挂钩 ， 实现养老社 区与保险产品互动互融 ，可以形成综合产品解决方案 ， 有效满足客户的保障需求和理财需求 ， 并将客户的资金长期黏着在保险资金池内 。通过投资养老产业，与保险主业协同 发展以 及有效整合产业形态和各类商业行为 ， 构建集金务与实体服务为一体的综合服务体系，为客户提供生命周期全程化无形性资产服务，涵盖养老、医疗 、 护理等在内的全方位生活支持 ，不仅大大降低未来医疗和护理费用风险，也可以降低养老运营管理成本，缓解养老融资难、融资贵带来的压力 。近年来包括中国平安、合众人寿 、中国太平、新华人寿、中国人寿、泰康人寿及合众人寿等在内的国内各大人寿保险公司，纷纷进军养老产业领域，并取得了一系列初步运营成果。

       第四，在数字互联网“世界变平了”及中国快速城镇化及逆城镇化转型的大背景下 ， 主要 定位于健康活跃老年群体并与酒店旅游业及疗养 基地或养老地产密切相关的季节性休闲养老、旅游度假式养老和健康养生性养老，成为标志中国养老产业流动性发展的新业态和新趋势。

       随着养老卫生健康水平的不断提高，伴随人口老龄化的同时，一方面 ，人口预期寿命也在不断延长 ， 老年群体的健康状况也在不断好转，六七十岁乃至八九十岁依然 “活蹦乱跳”的健康活跃老人也越来越多；

       另一方面，当今网络数字化时代“世界变平了”，随着交通运输及通讯业的蓬勃发展，特别是中国正处于快速城镇化等多重转型期的宏观大背景下，人口流动无论是频度还是规模都越来越大 ， 老年群体随子女迁徙 、 旅游养生、 出国进城或回国返乡等“异地养老” 情况也越来越普遍 ， 由此形成跨区域流动 、 旅游度假养生 及候 鸟 迁 徙 式等一系列异地养老新业态 。

       这种“活跃流动性”养老业态 ，往往需要有雄厚的家庭经济基础 ， 老人绝大多数年龄偏低 ，有配偶 ， 健康状况良好 ， 有支付能力 、文化程度相对较高 ，生活能够完全自理 ；同时 ， 这种新业态的异地养老 ， 对气候等自然环境有特殊的要求 ，一般是冬无严寒 、 夏无酷暑 、 风景秀丽的阳光地带或度假胜地 ， 而且具备医疗服务设施齐全 、 通讯交通条件便利等因 素 。 

       近十余年来 ， 海南、 青岛 、 大连 、 福 建和广州等沿海发达地区 ， 异地养老 、 候鸟式移动养老需求不断增加 。在这样的背景下 ， 各级政府有关部门也已着手推行互 动式异地养老试点 ，并对相关养老机构软硬件设施 、 社区环境 、 交通条件及人性化服务等方面进行综合性考核评估 ， 逐步建立健全统一的服务标准 、 服务承诺和安全保障体系 ， 以及医疗 、 保险 、 法律、 信息服务等一系列配套服务体系 ， 为异地养老的 老人提供接待 、度假、 医疗康复 、 老年群体聚会和探亲访友等养老服务 。在各地政府优惠政策支持下 ，一些以旅游地产 、 养生地产见长的养老机构纷纷尝试各种类型的异地养老新业态 ， 并取得了一些初步成果 ， 但在实际运营中由于集资化倾向也导致一系列矛盾和问题。

       第五，随着年龄的增长，物质层面的欲求越来越淡化，而对于丰富多彩的精神生活需求反而越来越多 、 越来越高 ，特别是中国这样具有悠久而弥新上学传统的老龄化社会 ， 选择去上老年大学 ，或去教老年大学 ， 以进一步提高生活技能 、陶冶精神情操 、 聚会社交老友 ， 并增强自身人生价值的存在感和成就感 ，孕育着中国养老服务产业高端化发展的巨大商机 。

       老年大学， 作为一种开放性 、 社区性、 养老性的文化教育机构 ，其办学方式非 常灵 活 ，既有固定场所集中授课， 也能远程授课 ， 授课内容也是五花八门 。在各级民政部门的规制管理下 ， 各地特别是大中城市的老年大学机构设置 ，逐渐形成了一种大规模 、 广覆盖格局 ， 如北京 、 上海和天津等直辖大城市 ， 几乎各个区县都有类似老年大学的开放性组织机构设置 ，而且还形成了一种全市性的龙头老大规范机构 。

       从长远发展来看，传统基于行政性主导的老年大学运作模式，必须引进社会力量、民间资本走市场化、产业化开放发展之路。绿城乌镇雅园，首创学院式颐乐养生养老模式，基于差异化竞争战略优势，与雅达国际共 同开发打造“乌镇国际健康生态产业园”，并整合集团旗下各领域高端资源和跨界资源，特别锁定中高层老年客户群 ， 打造一站式养生养老产业链，成为老年大学多元化 、 市场化 、 产业化转型发展的一个典型事例 。

       四 、 前沿引领基点 ：导入CCRC的“ 准太阳城” 老社区开发模式

       近年来，美国CCRC及“太阳城”养老社区开发模式，以其精准化的客户和产品市场定位和精细化的复合型社区养老服务体系，备受国际养老产业界推崇、模仿和追随，自然也成为中国本土养老产业发展的引领方向和前卫导向。

       “退休人员持续照料社区”（Continue Careof Retirement communticy，CCRC）"太阳城（SUNCITY）,是美国已有百年历史，遍及全美各州、发展得相当成熟和完善，且闻名全世界的大型复合养老社区 。 

       CCRC复合式服务覆盖全龄老人群体 ，包括自助型健康老人（多在55-65之间）、辅助型需要康复辅助护理老人（多在65-75之间）及特护型老人（多在75岁以上）处于不同生理年龄阶段、健康状况有差异的老年群体，不需要搬家就可以在CCRC中完成1/3的人生旅程 。

       而各种类型和规模的“ 太阳城 ”，基于“您的社区您的家，社区就是您的家” 核心理念开发运营，限定55岁以上的老人才能人住，专为健康活跃老人提供会所、 户外运动设施及社区商业中心 。由于CCRC与“太阳城 ” 大都属于养老住宅开发性质 ， 目标客户定位精准 ， 前期投入成本低， 资金使用效率高 ，开发风险小 ， 对于城市基础设施较健全 、 基本养老保险体系较为完善的发达国家或地区来说 ， 这种大型复合型社区化养老运营模式 ， 很有大规模推 广应用价值和借鉴意义 。

       毫无疑问，对于中国这样正处于转型期 “未富先老”的发展中大国来说，地产商学习借鉴并导人实施美国CCRC和“太阳城 ”先进养老开发运营管理经验，是很有必要又具有广阔拓展空间的。通过导入CCRC精细化服务理念 ，建设 “ 准太阳城 ”这样的大型复合养老社区 ，服务商可以在同一社区中，针对老人不同生理年龄阶段及不同养老需求，为老人提供全龄化健康管理、护理和医疗服务等基本养老需求；与此同时，也可以通过出租、销售或会员费等多种形式迅速回笼资金。以值得客户信赖的管理和服务品牌赢得市场并获得应有经营收益。

       但是，导入CCRC和 “太阳城”先进养老开发理念及运营管理模式，需要综合考虑 中国特殊国情 。

       现阶段，中国还未进人客户细分化、服务精细化的老年社区开发市场发展阶段，多数老年人传统上还是希望老少三代同堂、不能同堂最好也能居住在一个小区内，所以，养老社区不可能像美国“太阳城”那样是老年人聚集区而应该是适宜不同年龄人群混合居住，形成多元化、多户型产品形态设计 ， 涵盖老人专用的设施设备 、 生活用品，老年大学，医疗、康复、护理、家政服务等多环节养老产业链，同时能够满足健康老人、半护理老人和全护理老人不同需求的复合型社区 。 

       这就带来一个将“养老社区与 “普通社区 ” 在功能定位上如何区分并有效融合的问题 。

       总的来说 ，地产商未来基本发展方向应该是 ， 逐渐将业务拓展增长点和强化重点放在后开开发阶段的复合型服务功能塑造及网络化务体系建设上 ， 也就是说 ，开发商不能只局限于以 “养老地产 ”为噱头卖房子 ， 要像万科集团那样向养老服务业转型 ，认真研究如何在养老社区中配套必要的养老设施 ， 强化专业养老服务和护理功能及能力 ， 采取产权销售 、 租赁和会员制度等多元化商业运营模式 。

       概而言之，由于受基本社会养老保险体系还很不完善等特殊国情的制约，中国相关复合型养老社区建设项目，不适宜照搬大量兴建低密度大型社区、单层单体别墅式高档建筑的美式做法。应以适当密度、多层或小高层单体建筑形态为主，并在社区内特别配套一定医疗、护理和市政基础设施及网络化服务平台，还要特别注意后开发社区物业及养老服务软件建设工作，形成一种广覆盖、多元社区化的复合型养老服务体系。

       五 、 结论 

       近年来，在“ 市场化 、社会化，小政府 、大社会” 为基本改革取向的体制转型背景下，中国传统“ 家国主义 ” 养老模式难以为继 。伴随着市场化改革进程 、人口老龄化加剧以及“三化” 社会转型而来的一系列新常态日趋明显 ，“银发市场需求膨胀”已经成为不言自明 、众所周知的宏观预期及商业秘密 。

       牢牢把握中国养老产业发展总体格局的三个基点， 推动传统行政主导养老事业转型，依托银发市场厚重基础，走“养老事业产业化”发展之路 ；顺应养老产业发展主流走势 ， 积极促进地产 、 医疗、 保险 、旅游等社会多元化力 量 ， 投入养老产业领域 ；关注养老产业前沿进展 ， 借鉴导入国际先进理念及经验 ， 针对个性化需求形成多元化养老商业模式 ，是中国“何以养老” 问题的战略性杠杆。